L’économie montréalaise tourne à plein régime. Le rôle d’évaluation qui sera déposé au retour des vacances reflètera cet enrichissement collectif avec des hausses des valeurs résidentielles frôlant 30 % dans certains secteurs de l’île de Montréal, indique une analyse de milliers de transactions réalisée pour le compte de La Presse. Découvrez à quoi vous pouvez vous attendre.

Le marché a favorisé dernièrement les vendeurs de maisons et de petits immeubles locatifs situés dans l’Ouest-de-l’Île et les quartiers centraux. Le prochain rôle d’évaluation de Montréal, qui sera déposé en septembre, en rendra compte, selon une analyse de la firme de compilation de données foncières JLR, de Montréal.

À l’échelle de l’île, il faut s’attendre à une hausse de 15 à 20 % de la valeur foncière des maisons inscrites au rôle. Les plex, ces petits immeubles de deux à cinq logements, gagnent de 12 à 15 %. Les copropriétés ferment la marche avec une variation qui oscille entre 8 % et 12 %.

L’analyse de JLR, qui porte sur plus de 20 000 transactions conclues entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2018, permet d’estimer la hausse moyenne de l’évaluation municipale qui attend les propriétaires lors du dépôt du prochain rôle.

C’est la sixième fois que la firme JLR réalise ce type d’analyse en amont du dépôt du rôle. L’exercice s’est avéré probant dans le passé.

Selon les prévisions de JLR, la hausse des valeurs sera pratiquement le triple de ce qu’elle a été au rôle précédent. Le rôle 2017-2018-2019, qui prenait l’année 2015 comme référence, affichait une hausse moyenne de 5,8 % dans le secteur résidentiel.

Pour avoir une seconde opinion, La Presse a comparé les résultats de JLR avec l’évolution du prix médian des logements revendus par le truchement du système Centris entre 2015 et 2018, avec l’économiste Francis Cortellino, de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Centris est la base de données centrale des courtiers immobiliers.

M. Cortellino constate la plus forte appréciation des maisons et des plex comparativement aux condos. Il confirme la performance soutenue de l’ouest et du centre de l’île, alors que l’est de l’île de Montréal affiche des hausses de valeur somme toute modestes.

Revirement dans l’Ouest

La bonne tenue de l’Ouest-de-l’Île marque un revirement de tendance par rapport aux deux rôles précédents.

Pour se rafraîchir la mémoire, soulignons que la valeur des condos avait subi une baisse à Baie-d’Urfé, Côte-Saint-Luc, Hampstead et Sainte-Anne-de-Bellevue dans le rôle 2017-2018-2019. Quant à l’évolution de la valeur des maisons, elle variait entre – 1 % à Montréal-Ouest et à Hampstead et 6,4 % à Dorval. Bref, rien de spectaculaire.

Ce sera une tout autre histoire en septembre prochain, puisque les maisons de Kirkland, Beaconsfield, Mont-Royal et Hampstead affichent des hausses de valeur qui approchent les 30 % en trois ans.

Le Sud-Ouest, Westmount, Verdun (en incluant L’Île-des-Soeurs), Montréal-Ouest et Pointe-Claire ne seront pas loin derrière avec une appréciation de près de 25 %. Viennent ensuite les Baie-d’Urfé, Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce, Ville-Marie (centre-ville), Dorval, Rosemont-La Petite-Patrie, Côte-Saint-Luc, Le Plateau-Mont-Royal, Lachine et Outremont, dont la hausse se situe autour de 20 %.

« Le marché de la revente a été favorable aux vendeurs dans l’Ouest-de-l’Île depuis 2016. Depuis le début de 2018, le secteur est devenu extrêmement favorable aux vendeurs, avec un ratio de 3 à 4 vendeurs par acheteur [alors que le ratio pour un marché à l’équilibre est de 10], ce qui a contribué à une augmentation des prix. »

– Francis Cortellino, de la SCHL

Il ne faut pas exclure un phénomène de rattrapage, étant donné que les hausses enregistrées dans l’Ouest au cours des deux rôles précédents ont été inférieures à la moyenne de l’agglomération.

« Ce qui peut avoir un impact dans l’Ouest, c’est l’annonce du REM, avance pour sa part Joanie Fontaine, économiste principale chez JLR, qui a décortiqué les données pour La Presse. On sait que des transports en commun efficaces augmentent la valeur des propriétés à proximité. »

Parmi les autres hypothèses pouvant expliquer l’embellie à l’ouest, pensons à la présence d’acheteurs étrangers dans les quartiers anglophones plus cossus.

Finalement, les quartiers de l’Ouest, qui comptent une large proportion d’anglophones, une population mobile, sont peut-être davantage corrélés à la prospérité. Quand l’économie locale va mal, ils partent en grand nombre et la valeur des maisons en souffre. À l’inverse, quand les voyants sont au vert, c’est le retour du balancier.

Or, Montréal s’est classé dans le peloton de tête des grandes villes canadiennes en 2017 et 2018 au chapitre de la croissance du produit intérieur brut.

« Montréal est probablement une des villes du Canada qui tirent le mieux leur épingle du jeu avec un solde migratoire positif, dit Charles Brant, directeur, analyse du marché, de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. C’est une ville qui attire manifestement beaucoup plus qu’avant. »

Verdun : 200 000 $ meilleur marché que le Plateau

La performance de l’Ouest ne doit pas occulter la popularité des quartiers centraux qui ne se dément pas depuis 10 ans. La partie de Verdun située dans l’île de Montréal se démarque, avec des hausses de 30 % et plus pour les maisons et les plex et plus de 15 % pour les condos. Malgré son ascension, Verdun demeure 200 000 $ meilleur marché que le Plateau Mont-Royal pour les plex et les maisons et environ 60 000 $ moins cher pour les condos.

Marché du condo

Pour ce qui est des variations de valeur dans le domaine de la copropriété, la palme revient aux secteurs plus aisés du centre de l’île : Westmount et Mont-Royal enregistrent des hausses supérieures à 15 %. Viennent ensuite Pointe-Claire, Le Sud-Ouest, Verdun (en incluant L’Île-des-Soeurs), Outremont et Dollard-des-Ormeaux.

Le centre-ville et le Plateau-Mont-Royal sont à 12 %, Rosemont-La Petite-Patrie, à 10 %, tout comme Côte-des-Neiges-Notre-Dame-de-Grâce. Ici encore, l’Est ferme la marche.

« Le marché de la revente du condo a pris plus de temps à se resserrer que celui de la maison, explique M. Cortellino. C’était un marché d’acheteurs en 2016 ; puis un marché équilibré en 2017, et ce n’est devenu un marché de vendeurs qu’à la fin de l’hiver 2018. »

Méthodologie

• L’analyse de JLR donne une bonne idée du prochain rôle foncier, sans parvenir à des résultats identiques.

• La Ville segmente l’île en 3800 secteurs homogènes (unités de voisinage). La variation moyenne est obtenue en comparant les prix de vente de 2018, année de référence du prochain rôle, aux valeurs inscrites au rôle en vigueur à l’ensemble des propriétés de l’unité de voisinage. Les variations sont aussi corroborées par l’application d’autres méthodes d’évaluation.

• De son côté, JLR compile les ventes en fonction des arrondissements et des villes de banlieue. Par exemple, si JLR dénombre 101 transactions de maisons en 2018 dans un arrondissement donné, il calcule le ratio entre le prix payé et l’évaluation de chacune des 101 transactions. La firme retient ensuite le ratio médian, soit le ratio qui découpe l’échantillon en deux parties égales.

• Les ventes de propriétés neuves sont exclues de l’analyse, tout comme les ventes qui ne sont pas représentatives du marché. Les échantillons doivent contenir au moins 30 transactions pour être significatifs sur le plan statistique.

L’Est qui manque d’amour

La ligne bleue du métro qui est promise à Anjou depuis 30 ans, la réfection du boulevard Notre-Dame reportée sine die, le service rapide de bus Pie-IX suspendu depuis 16 ans, des friches industrielles qui attendent d’être décontaminées depuis des décennies : l’Est manque d’amour… depuis longtemps.

Les acheteurs s’en rendent bien compte et jettent leur dévolu ailleurs. Résultat : les variations de valeur des copropriétés situées à l’est de la rue Viau peinent à couvrir l’inflation, au moment où Montréal vit ses meilleurs moments depuis l’Expo 1967. Le portrait n’est guère plus réjouissant pour les propriétaires de maison.

C’était le même scénario lors du dépôt du rôle précédent, à une exception près.

À l’est de Viau, les valeurs des condos varient cette fois-ci de – 3 % à 6,2 %. La hausse à la grandeur de l’île, rappelons-le, se situe autour de 10 %. Il n’est pas exclu que l’on assiste à des baisses de valeur pour les condos situés au nord de la Métropolitaine à Anjou, dans la partie est de Montréal-Nord et à l’est de la rue Viau à Saint-Léonard.

« Il y a besoin d’investissements dans l’Est », dit Christine Fréchette, présidente-directrice générale de la Chambre de commerce de l’Est de Montréal, qui couvre le territoire à l’est du boulevard Saint-Laurent.

« Une chose qui rend un secteur attrayant, c’est la capacité de s’y rendre de multiples façons. Dans l’Est, le développement des transports collectifs et des transports alternatifs est encore déficient. À partir du moment où l’on va passer à l’action, ça va changer la donne. »

– Christine Fréchette, présidente-directrice générale de la Chambre de commerce de l’est de Montréal

Un premier geste a été fait avec le train de l’Est, en provenance de Mascouche, qui devait rapprocher l’Est du centre-ville. Malheureusement, il s’avère que sa fréquence est insuffisante, selon M^me Fréchette. Pour elle, l’atout de l’Est réside dans son abordabilité.

Les seuls secteurs faisant mieux que l’inflation recoupent les rues au nord de Sherbrooke, lesquelles sont desservies par les stations de métro L’Assomption, Cadillac, Langelier et Radisson, et par le secteur Mercier, entre Viau et l’A25 qui mène au pont-tunnel. Ce dernier affiche une hausse de 5,3 %, tandis que les secteurs au nord de Sherbrooke sont à 6,2 %, pour Cité-Jardin-Nouveau-Rosemont, et de 4 % pour le quartier situé entre la rue Dickson et l’A25.

Les marchés les moins serrés

Pour ce qui est de la maison, les hausses restent nettement inférieures au score de l’île, qui se situe entre 15 et 20 %, d’après JLR. Anjou est à 7,2 %, Montréal-Nord, à 5,6 %, Saint-Léonard, à 5 %, Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles, à 4,8 %, et Montréal-Est, à 2,8 %.

« Les secteurs de Montréal-Nord et de la pointe est de l’île sont les marchés les moins serrés de l’île », souligne Francis Cortellino, analyste de marché pour la Société canadienne d’hypothèques et de logement, à Montréal. Les transactions gardent le rythme, mais le stock de produits à vendre demeure plus abondant qu’ailleurs.

Encore une fois, les quartiers entourant les stations de métro de la ligne verte au nord de Sherbrooke, rattachés à l’arrondissement de Rosemont-La Petite-Patrie, connaissent de plus fortes hausses de valeur.

Montréal-Nord et la pointe Est se situent encore en deçà de la médiane régionale pour les duplex. Par contre, Anjou et Saint-Léonard suivent la médiane, laquelle tourne autour de 12 %. Rare exception, les quartiers Mercier et Cité-Jardin-Nouveau-Rosemont, dont on a déjà parlé, font mieux que l’île dans son ensemble.

Autre son de cloche

Selon le maire de Montréal-Est, Robert Coutu, la popularité des quartiers suit un cycle. Sa ville a eu son tour au rôle de 2007 (hausse des valeurs de 59 % à Montréal-Est comparativement à 50 % pour l’île).

« Au moins, on paiera moins de taxes », dit-il, pragmatique.

Celui qui se présente aux prochaines élections fédérales sous la bannière conservatrice croit que les astres s’alignent pour l’Est et pour sa ville. Ses terrains vacants suscitent l’intérêt des investisseurs. Il constate que certaines maisons modestes, comme les logements de la Wartime Housing des avenues Champêtre et Lelièvre, sont démolies pour faire place à des duplex ou des triplex flambant neufs, ce qui fait augmenter l’assiette fiscale de sa ville. Il manque surtout un système de transports collectifs digne de ce nom, reconnaît-il.

Comme un jeu de serpents et d’échelles

Avec un nouveau rôle, on obtient la photo des quartiers en ascension et ceux en recul dans le coeur des Montréalais. En attendant le dépôt du prochain rôle, l’analyse de JLR donne déjà un aperçu des quartiers en vogue… et de ceux qui l’ont déjà été.

Griffintown

Se promener dans Griffintown est source continuelle de surprises. Le paysage se modifie au gré des nouvelles tours qui sortent de terre. Ce quartier recherché profite d’une hausse des valeurs dans le condo de 16 %, nettement au-dessus de la médiane de l’île. Avec ses 530 reventes de condos existants en 2018, il s’y est vendu plus d’appartements en copropriété que partout ailleurs dans l’île, L’Île-des-Soeurs et Village gai compris.

L’Île-des-Soeurs

Avec l’ouverture du nouveau pont et l’arrivée du REM dès 2021, L’Île-des-Soeurs connaîtra enfin des jours meilleurs. Dernièrement, ses résidants ont avalé de la poussière et enduré les bouchons de circulation. La hausse de la valeur des condos est en ligne avec la médiane régionale, à 13 %. À un prix médian de 395 000 $, le quartier est rendu meilleur marché que celui de la Petite-Bourgogne (au sud de Saint-Antoine et au nord du canal de Lachine, entre les rues Atwater et Guy). On n’aurait jamais pensé écrire ça un jour.

Pointe-Saint-Charles

Le prix payé pour les maisons à Pointe-Saint-Charles (au sud du canal de Lachine, entre le pont Victoria et l’A15) nous surprendra toujours. L’appréciation de la valeur des unifamiliales dans ce quartier du Sud-Ouest dépasse les 30 %, l’une des plus élevées dans l’île de Montréal, entre 2015 et 2018. Située à plus de 20 minutes de marche du métro Charlevoix, cette maison à deux étages en rangée, pas dénuée de cachet pour autant, se trouve au bout d’un cul-de-sac donnant sur une gare de triage. Ses acquéreurs ont payé 616 000 $ en mai 2018, un prix représentatif du prix médian en vigueur dans Pointe-Saint-Charles.

Outremont

Le quartier cossu des francophones perd du terrain. Deuxième en prestige derrière Westmount depuis toujours, l’arrondissement s’est fait rattraper par Hampstead et se fait maintenant chauffer par Mont-Royal. L’explication ? Les acheteurs asiatiques qui se manifestent dans le marché montréalais depuis 2016 préfèrent les quartiers anglophones. La hausse de prix des maisons atteint 20 %, comparable à la médiane régionale, mais est considérablement inférieure à ce que l’on observe à Westmount (+ 27 %), Hampstead (+ 27 %) et Mont-Royal (+ 28 %) au cours de la période.

Hochelaga

Hochlag’ ou HoMa ? Ça dépend du produit. De la voie ferrée jusqu’à Pie-IX, les condos montrent des signes d’essoufflement (+ 8 %) au nord et au sud de la rue Ontario. Les plex, dont l’offre est forcément limitée puisqu’il ne s’en construit plus, sont populaires comme jamais. En fait foi la hausse des valeurs qui dépasse les 20 %, bien au-dessus du résultat obtenu à l’échelle de l’île (entre 12 et 15 %). En 2018, les prix médians ont été de 244 000 $ pour le condo, 512 000 $ pour le duplex et 465 000 $ pour la maison.

ANDRÉ DUBUC
La Presse

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